🏗 재개발 매수 최적화
10단계 진행 상황별 매수 시점 · 예상 프리미엄 · 이익 시뮬레이션
예상 가치
17.39억
총 수익
+7.39억 (73.9%)
보유 기간
48개월
연환산 14.8%
순이익 (비용 제외)
+5.79억
비용 1.60억
📅 단계별 예상 가치 이동
2조합 설립 인가D-48m · 위험 높음
1.30억3시공사 선정D-42m · 위험 중간
2.17억4사업시행계획 인가D-36m · 위험 중간
3.48억5관리처분계획 인가D-30m · 위험 낮음
5.22억6이주·철거D-24m · 위험 낮음
6.09억7착공D-18m · 위험 낮음
6.96억8일반분양D-12m · 위험 낮음
7.83억9준공·입주D-0m · 위험 낮음
8.70억📌 각 단계 특징
2.조합 설립 인가
위험 높음 · 프리미엄 +15%조합원 지위 확보 가능
✅ 장점
· 사업 정식 궤도
· 관리처분까지 상승 여력
❌ 단점
· 조합원 매수 시 승계 절차
· 시공사 선정 실패 위험
💰 세금
· 재개발 조합원 승계 시 취득세 4.6%
3.시공사 선정
위험 중간 · 프리미엄 +25%브랜드 확정 → 가치 상승
✅ 장점
· 브랜드에 따라 프리미엄
· 설계 가시화
❌ 단점
· 시공사 이슈로 지연 가능
💰 세금
· 동일
4.사업시행계획 인가
위험 중간 · 프리미엄 +40%구체적 사업 규모 확정
✅ 장점
· 사업 확실성 크게↑
· 정확한 평형 산정
❌ 단점
· 가격 이미 상당 상승
💰 세금
· 동일
5.관리처분계획 인가
위험 낮음 · 프리미엄 +60%내 새 아파트 확정 (동·호수)
✅ 장점
· 가장 안전한 매수 시점
· 이주비 대출 가능
❌ 단점
· 프리미엄 이미 크게 붙음
· 입주까지 이자 부담
💰 세금
· 입주권으로 전환 → 양도세 별도
· 1주택 비과세 유의
6.이주·철거
위험 낮음 · 프리미엄 +70%실물 없음, 입주권만 존재
✅ 장점
· 이주비 활용 가능
· 실입주 임박
❌ 단점
· 실물 실사 불가
· 권리가액 파악 필요
💰 세금
· 입주권 = 주택으로 인정 (1주택 판정)
7.착공
위험 낮음 · 프리미엄 +80%일반분양 임박
✅ 장점
· 가시적 진척
· 일반분양 완판 시 급등
❌ 단점
· 프리미엄 최고 수준
💰 세금
· 동일
8.일반분양
위험 낮음 · 프리미엄 +90%청약 흥행 여부 확인 가능
✅ 장점
· 시장 열기 확인 후 판단
❌ 단점
· 프리미엄 정점
· 청약 미달 시 하락
💰 세금
· 분양권 취득세 별도
9.준공·입주
위험 낮음 · 프리미엄 +100%신축 아파트 완성
✅ 장점
· 신축 프리미엄 확정
· 실물 매수
❌ 단점
· 가장 비쌈
· 임대 수익률 낮음
💰 세금
· 일반 아파트 취득세 적용